Апартаменты мало кто может с первого взгляда отличить от обычной квартиры. Все из-за внешних сходств, но у помещений есть ряд особенностей. Отличие апартаментов от квартиры важно знать покупателям, ведь такое помещение не каждому подходит.

Квартира — это жилое помещение по всем юридическим законам

Апартаменты или квартира — как сделать выбор

Формально апартаменты нельзя отнести к жилым помещениям, но по удобствам и многим характеристикам они почти не уступают квартирам. Обычно это места, перестроенные из офисных зданий.

Апартаменты могут размещать в хороших районах, где прежде была промзона и жилое строительство там просто запрещено. В документах такие помещения обозначают гостиницами или офисами, несмотря на внешний вид простого дома.

Перед тем, как делать выбор, важно точно понимать значение апартаментов, что это такое и чем они отличаются от квартиры. Для этого нужно обратиться к истории.

Апартаменты появились в России в XVIII веке. Это были большие помещение для жилья, которые покупали богатые люди, аристократы.

Понятие скоро полностью исчезло из обихода и вернулось только в XX веке — суть не сильно изменилась.

В данный момент апартаменты — это нежилая недвижимость (по документам). Обычно их используют для временного проживания без прописки. Например, дом могут снять туристы, чтобы побыть там пару дней. Но некоторые граждане приобретают апартаменты и для ПМЖ, но сталкиваются с определенными трудностями и неудобствами.

Потенциальный покупатель квартиры или апартаментов должен основывать свой выбор на своих целях и финансовых возможностях.

Два вида жилья сильно отличаются по стоимости и юридическому статусу. Апартаменты стоят намного дешевле, при одинаковой площади с квартирой в аналогичном районе.

Исключение — элитные апартаменты, которые расположены в крупном промышленном комплексе, например Москва-Сити.

А с точки зрения юристов, апартаменты вообще нельзя принимать за жилое помещение, статус определяют, как коммерческую недвижимость. Из-за этого покупка по многим параметрам отличается от приобретения квартиры.

С юридической точки зрения апартаменты не пригодны для жилья

В чем юридическая разница помещений?

Для апартаментов почти нет конкретных юридических требований. Значит, жилищное законодательство не осуществляет контроль и не прописывает правила проживания там.

С юридической точки зрения, владельцы обычных квартир имеют куда большую защиту по законам РФ. Например, в случае сноса здания, собственникам обязательно возместят стоимость помещения. С апартаментами все иначе — владельцы получат только часть потраченных на покупку денег. Это значит, что перед приобретением важно узнать все о репутации застройщика и продавца.

Поскольку апартаменты — это нежилая недвижимость, оформить там постоянную регистрацию невозможно, максимум — временную, но не в каждом здании.

По закону это будет, что угодно, но не квартира и не жилое помещение, в котором человек прописан лишь временно. Зарегистрироваться по месту пребывания разрешено исключительно в апартаментах гостиничного типа и там, где есть управляющая организация, которая представляет собой гостиничного оператора.

Получить постоянную регистрацию важно, поскольку она обеспечивает доступ к различным социальным пособиям. Она дает приоритет в использовании поликлиник, школ и прочего. Поэтому апартаменты обычно покупают богатые граждане в качестве дополнительного, но никак не основного жилья.

В данный момент застройщики стараются продавать апартаменты со скидками — в качестве компенсации за неудобства. Так цены становятся ниже, чем за квартиру на 15-20%. А чем дальше расположение от центра, тем ниже стоимость.

Нежилые помещения продают по низким ценам, поскольку застройщик экономит при строительстве

Чем апартаменты отличаются от обычного жилья?

Внешне практически ничем — это городское жилье в обоих случаях, помещения, предназначенные для проживания там одного или нескольких человек. Отличия апартаментов от квартиры носят как юридический характер, так и в плане удобств. На внешнем виде сходства заканчиваются.

Апартаменты можно встретить в крупных городах, которым присуще активное строительство. Для них характерна плотная зона застройки и создавать еще много районов невозможно из-за дефицита земли. В этом случае можно снести заброшенную городскую промзону и возвести там здания. Но это очень дорого из-за обилия предстоящих работ — снос старых построек, перенос коммуникаций и прочего.

Поэтому для экономии предприниматели решили сохранить имеющийся каркас и превратить зону в нежилые комплексы, чтобы продавать их под видом жилых.

Другой выход — перепрофилировать имеющиеся промышленные здания так, чтобы они были пригодными для жизни людей. Таким образом, юридически это коммерческая недвижимость, а по факту — помещения для проживания.

В данной ситуации нет нарушений, ведь закон допускает подобное совмещение.

На юридическом поле квартиру понимают как помещение, соответствующее конкретным нормам, это зона пригодна для постоянного проживания человека по закону. В то время как у апартаментов нет четкого определения. В законе просто указывают, что:

  • зона должна быть определенного размера — свыше 40 кв.м.;
  • внутри должно быть минимум две комнаты, кухня и санузел.

Примечательно, что многие застройщики нарушают эти правила. В любом случае помещения продают в зданиях с юридическим статусом не жилого дома, а гостиницы или офиса.

Апартаменты в башне Федерация

Популярность апартаментов выросла из-за доступности, меньшей цены по сравнению с квартирой. Дешевизну объяснить просто — на объект застройщик тратит меньше средств.

Нормы строительства в данном случае не учитывают, они не относятся к коммерческой недвижимости.

Поэтому строители пренебрегают требованиям к жилью:

  • не делают комнаты со звукоизоляцией;
  • не утепляют стены;
  • не ставят вентиляцию;
  • объект может быть пожароопасным;
  • не нужно заботиться об отдалении от магистралей и промышленных объектов.
Нежилое помещение часто бывает непригодно для людей из-за отсутствия условий

Очень много денег экономят, поскольку нет необходимости заботиться об инфраструктуре внутри двора и поблизости — не нужно строить школы, поликлиники, можно не ставить столбы для освещения улицы.

Простыми словами, застройщику не нужно создавать для людей комфортные условия для жизни. Поэтому затраты значительно снижаются при реализации проекта, что сказывается на цене — такую квартиру выгодно продавать и по сниженной цене, в отличие от объекта в жилой зоне.

Для примера популярности апартаментов можно рассмотреть ситуацию в Москве. Там четверть всего объема продаж жилья уходит именно на апартаменты. Много таких квартир располагается в «Москва-Сити» и разных гостиничных комплексах.

Но, Москва — не показатель ситуации по всей стране. В столице живут знаменитости, депутаты и все, у кого заработная плата значительно выше средней по России. Поэтому спрос на недвижимость там довольно специфический.

Поскольку выбор между квартирой и апартаментами в материале рассматривается с точки зрения обычного гражданина, а не миллионера, можно с уверенностью сказать, что многие предпочитают терпеть неудобства, но иметь свою квартиру по низкой цене.

Инфраструктура во дворе многоквартирного дома

Что лучше и почему, плюсы и минусы

О плюсах новостройки говорить нет смысла, все очевидно, а потому стоит рассмотреть достоинства и недостатки апартаментов.

Основной минус очевиден — нельзя получить постоянную регистрацию. При покупке апартаментов право собственности можно оформить исключительно на нежилую недвижимость.

В этом случае многое зависит от управляющей компании, где сотрудники сами решают, например, кто будет соседом — офис или магазин. Таким же образом решаются вопросы перепланировки или строительства на территории выбранного комплекса.

На ПМЖ можно в любой момент делать перепланировки, обратившись к инженерам. Апартаменты подобного не позволяют, все делается через управляющую компанию.

Различия в содержании имущества

Отличие апартаментов от квартир заключаются и в особенностях содержания. Апартаменты могут не подойти семейным парам, ведь условия там для них крайне невыгодные. Нужно быть готовым, что внутри здания будут игнорировать следующие нормы:

  • санитарные;
  • инсоляции;
  • вентиляции.
Неправильно выбранное помещение может стать причиной ухудшения здоровья

Все это негативно сказывается на здоровье даже взрослого человека, а ребенок в таких условиях жить и вовсе не сможет физически. В юридическом поле нет ничего, чем можно возразить на отклонения от этих стандартов, поэтому проживание в описанных условиях непременно повлияет на жизнь людей.

Разумеется, не все здания находятся в таком плачевном состоянии, а потому перед покупкой жилья нужно обратить внимание на указанные факты.

Важно понимать, что территория постройки может быть не благоустроена и не нужно рассчитывать, что ситуация изменится через несколько лет — в законе нет условия, что застройщик отвечает за комфорт жильцов.

Никто не будет подстраиваться под потребности людей. Вероятно, поблизости никогда не будет парков, зон для отдыха или даже магазинов. Парковочные места — еще одно редкое явление.

В апартаментах не действуют правила тишины. Если попадутся громкие соседи — нет смысла жаловаться в полицию или любые другие органы власти. Сосед имеет право открыть за стеной любую мастерскую и работать в ней шумным инструментом не прерываясь. Единственный способ решить такую проблему — за собственные деньги установить хорошую шумоизоляцию.

Мастерская в апартаментах

Регистрация по месту жительства

Желательно выбирать квартиру тем людям, кто хочет жить в ней долго и получить официальную постоянную прописку.

Апартаменты выбирают люди, которые хотят пожить там недолго — максимум пару лет. Такие дома подходят путешественникам и людям, которые часто переезжают, ездят в командировки. В таких случаях выгоднее снимать комнаты, а не иметь постоянную квартиру.

Вычеты, господдержка и маткапитал при покупке

Все виды поддержки от государства распространяются на квартиры, например, льготная ипотека, если в семье появляется второй ребенок. Также можно материнским капиталом оплатить часть суммы за ипотеку.

Все эти поддержки не распространяются на апартаменты — придется выплачивать полную сумму самостоятельно.

Коммунальные платежи и налоги

По сравнению с квартирой, имущественный налог будет гораздо выше на апартаменты. Если обычный дом стоит меньше 10 миллионов рублей, то налог на него будет 0,1% от кадастровой стоимости, для более дорогой недвижимости — от 0,15% в зависимости от региона. Для апартаментов суммы значительно выше — от 0,5% до 2%.

Кадастровая стоимость для апартаментов ниже. Разница может доходить до 20%. При этом владельцы квартир могут потребовать налоговый вычет. Получается, что при фактической площади в 50 м², плата идет только за 30 м².

Если квартира стоит 10 миллионов рублей и владелец отдает за нее 10 тысяч ежегодно, то за такие же условия с апартаментами, придется отдавать 50 тысяч рублей в качестве налога. И вычет тут получить нельзя.

Переоформление возможно при наличии соответствующих документов

Возможности перевода апартамента в жилое помещение

Процедуру провести можно, если выполнить несколько условий:

  1. Гражданин обязан быть собственником, а помещение ничем не обременено.
  2. Апартаменты соответствуют строгим требованиям, как у жилых помещений.

Для проведения процедуры требуется собрать документы:

  • паспорт заявителя;
  • документы на апартаменты, подтверждающие права;
  • официальный проект переустройства;
  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Также нужно приложить к делу решения уполномоченных организаций о переводе объекта нежилого типа в соответствии с требованиями, что предъявляют жилым помещениям.

К последнему приложить:

  • уведомления о точной дате и времени проведения собрания;
  • документы, подтверждающие, что уведомления были получены;
  • список с регистрацией участников;
  • решения по голосованию;
  • списки собственников.

Заявление о процедуре подают через МФЦ или Портал государственных услуг. Если его одобряют, то придет ответ с указанием нового статуса помещения. В случае отказа также будет доставлен соответствующий ответ. Если собственник не согласен с постановлением, его можно обжаловать в суде.

Дополнительно через МФЦ подают заявление о принятии изменений в ЕГРН. Только после всех этих шагов, дом официально станет жилым. Весь процесс может затянуться, поскольку не все апартаменты соответствуют строгим требованиям.

Видео по теме статьи

Разница двух видов помещений показана в видеоролике ниже.

Заключение

Подытожив информацию, можно понять, чем отличаются апартаменты от квартиры — юридической стороной вопроса и требованиями, что предъявляют жилым домам. Вокруг многоквартирного дома всегда будет инфраструктура для комфортной жизни семьи. Апартаменты могут располагаться в нежилой зоне, в промышленных зданиях.