Люди, которые владеют недвижимостью, знают о том, что она имеет не только рыночную, но и кадастровую стоимость (КС). Многие считают, что это одинаковые понятия. Однако это совершенно не так. Поэтому рекомендуется заранее разобраться, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной (РС), чтобы самостоятельно различать их между собой.

Кадастровая и рыночная стоимость — могут кардинально отличаться между собой

Кадастровая стоимость: что это

Кадастровой называется стоимость, которая была установлена в результате проведенной ранее процедуры кадастровой оценки. Стоит отметить, что именно она используется во время определения налогообложения. Многих интересует, что может повлиять на ее величину.

К критериям, от которой она зависит, можно отнести следующее:

  • Регион, в котором располагается недвижимость. Это основной критерий, который оказывает серьезное влияние на цену недвижимости. Чем благополучнее регион, тем больше будет стоимость продаваемой недвижимости.
  • Средний заработок населения. Это второй критерий, который оказывает довольно сильное влияние на цену. Если население живет в достатке, значит недвижимость в их регионе будет стоить дороже.
  • Особенности расположения. Данный фактор оказывает огромное влияние на цену земельного участка. Например, если он располагается в центре населенного пункта или неподалеку от транспортной развязки, его стоимость будет достаточно высокой.
  • Площадь. Данный критерий тоже оказывает влияние на кадастровую стоимость. Дома или квартиры большой площади будут стоить в разы дороже.
Кадастровую цену нужно знать обязательно, так как она зачастую указывается в договоре о сделке.
Чтобы определить стоимость по кадастру, специалисты должны провести оценку недвижимости

Как определяется?

Многих людей интересует, как определяется кадастровая стоимость. Некоторые считают, что это довольно простая процедура. На самом же деле это далеко не так. Процесс оценки осуществляется в несколько последовательных этапов, описанных ниже:

  1. Местные региональные органы власти принимают решение о необходимости проведения оценки. Для этого собирают всю наиболее важную информацию о собственности и в дальнейшем занимаются обработкой и анализом собранных данных.
  2. На сайте Росреестра публикуется предварительная информация по результатам проведенной оценки. Ознакомиться с ней можно в течение шестидесяти дней. При необходимости можно отправлять свои замечания, если во время проведения оценки были допущены серьезные ошибки.
  3. На основе проведенной оценки утверждается кадастровая стоимость. Она начинает действовать только с первого января следующего года.
Люди, которые хотят проследить за процессом проведения кадастровой оценки, могут сделать это при помощи специального раздела на официальном сайте Росреестра.

Кадастровая стоимость: на что оказывает влияние

Можно выделить несколько показателей, на которые точно оказывает влияние кадастр.

Налог на имущество

Это один из основных налогов, который многим приходится оплачивать ежегодно. Согласно действующему законодательству, граждане РФ должны каждый год платить за свою собственность — автомобили, гаражи, квартиры или частные дома.

В МФЦ каждый желающий может получить специальную справку для получения информации о кадастре

Для определения налога на имущество зачастую используется информация о кадастре. Есть несколько способов, которые позволяют ее узнать.

Например, можно воспользоваться Росреестром и получить на сайте всю интересующую информацию. Также можно обратиться за помощью в МФЦ и получить там специальную выписку.

Если дом был построен позже 1 января, придется за основу брать цену, которая была установлена во время добавления недвижимости в ЕГРН.

Налог на прибыль во время продажи собственности

Не секрет, что люди должны уплачивать налоги со всех получаемых доходов. Стоит отметить, что прибыль от продажи недвижимости не является исключением. Однако, чтобы оплатить такой налог, придется заранее узнать точную кадастровую стоимость продаваемой квартиры или частного дома.

Некоторые люди не понимают, для чего она нужна. Она понадобится, чтобы можно было понять, от какой именно суммы будет насчитываться налог. Если указанная в договоре цена недвижимости будет превышать более 70 % кадастра, значит придется уплачивать НДФЛ из этой суммы. Однако, если стоимость в договоре будет меньше, значит налог будет составлять 70 % от кадастра и это достаточно выгодный вариант для участников сделки.

Налог, если недвижимость была подарена

При дарении недвижимости от уплаты налогов освобождаются только ближайшие родственники. Поэтому его можно не платить, если земля, дом или квартира были подарены родителями, бабушками, дедушками или детьми. Остальным придется оплачивать налог, так как подаренная собственность тоже может считаться прибылью.

Если во время заключения договора прописывалась рыночная цена квартиры, значит при расчете налога будет использоваться кадастр. Стоит отметить, что налоговая ставка при этом будет отличаться в зависимости от гражданства. Например, для резидентов РФ она составляет 13 %. Для всех остальных ставка повышается до 30 %.

Если недвижимость была подарена родственником, за нее не придется платить налог

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

Когда перед глазами у человека кадастровая и рыночная стоимость квартиры, в чем разница понять легко, особенно в крупных городах. Ведь рыночная цена формируется по законам спроса и предложения, она всегда выше.

Некоторые люди считают, что это одинаковые понятия. На самом же деле они имеют несколько отличий, с которыми рекомендуется ознакомиться заранее. Они помогут понять, как отличаются между собой рыночная и кадастровая стоимость.

Главной отличительной особенностью КС от рыночной можно считать то, что она не формируется свободно.

Как известно, она устанавливается в результате регулярного проведения переоценки недвижимости. Все данные, полученные во время проведения оценки, заносятся в специальный реестр недвижимости — ЕГРН. Рыночная цена формируется свободно в зависимости от ситуации на рынке. Она может периодически как увеличиваться, так и уменьшаться.

В отличие от рыночной, КС не всегда объективна. Это связано с тем, что во время ее определения приходится учитывать достаточно много объектов. При этом не проводится их тщательный осмотр. При определении РС приходится учитывать намного больше факторов. Именно благодаря этому она на порядок объективнее.

Также к отличительным особенностям можно отнести и то, что КС полностью регулируется государством. При этом рыночная цена практически никак от него не зависит. Она формируется в зависимости от имеющегося спроса и представленных предложений на рынке.

Вся купленная недвижимость должна быть занесена в ЕГРН

Почему возникает разница?

Многих интересует, почему между ними появляется серьезная разница по величине.

Стоит отметить, что КС на порядок меньше рыночной. Это связано с тем, что КС не учитывает изменения рынка, связанные со спросом и предложением. Также расхождению цен способствует и то, что оценка кадастра проводится довольно редко.

Иногда РС меньше кадастровой. Такое может случиться из-за резкого уменьшения спроса на рынке или ошибки экспертов в процессе проведения оценки КС.

Факторы, влияющие на изменение рыночной цены

Если хочется разобраться, как именно формируется РС, надо заранее ознакомиться с факторами, которые оказывают на нее влияние. Рыночная цена может зависеть от следующих факторов:

  • Площадь продаваемой недвижимости и количество комнат. Чем больше будет площадь, тем дороже стоимость квартиры.
  • Этажность дома. В многоэтажных домах квартиры могут стоить довольно дорого.
  • Особенности планировки. Квартиры подешевле имеют стандартную планировку. Более дорогие варианты могут похвастаться индивидуальной планировкой.
  • Техническое состояние. Это один из основных факторов, от которого напрямую зависит стоимость. Если в квартире хороший ремонт, стоить она будет немало.
Также к факторам, от которых зависит цена, можно отнести и особенности санузла. Если он раздельный, значит цена будет на порядок выше.
Состояние недвижимости — оказывает прямое влияние на стоимость

Особенности уравнивания КС и РС

После того как стало ясно, что старые методы расчета КС необъективны и приводят к неравности стоимости, этим вопросом начали всерьез заниматься.

Была разработана специальная нормативная база, которая используется для уравнивания цен. С ее помощью удалось добиться того, что в настоящее время КС максимально приближена к РС. При этом согласно действующему законодательству, она не может ее превышать.

Видео по теме статьи

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью представлена в видеоролике ниже.

Заключение

Далеко не все знают, на сколько кадастровая стоимость отличается от рыночной. Чтобы разобраться с этим, необходимо ознакомиться с главными отличительными особенностями КС и РС. Различие такое: в первом случае цена формируется на основе мнения государственных экспертов, а во втором по факту спроса и предложения. Сегодня, практически всегда, рыночная цена квартиры превышает ее стоимость по кадастру. Но законодатели пытаются вмешаться в эту ситуацию, чтобы сделать их более похожими друг на друга.